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全澳建房最贵的城市：布里斯班还在涨！
由于昆州政府大规模基建投资计划的推动，加上2032年奥运会的临近，布里斯班已经成为全澳建房成本最高的城市，而且未来只会更贵。
根据建筑顾问公司 Turner & Townsend 的最新研究，现在在布里斯班建房的成本约为每平方米 5009澳元，高于悉尼的 4866澳元 和墨尔本的 4242澳元（全国第二便宜）。
导致建筑成本持续上涨的主因是：技术工人短缺、生产率停滞，以及技能分布不均，这些因素正在影响项目的交付时间表，并推高各大城市的建设价格。
而布里斯班的压力尤为明显，正在进行的重大项目包括 Cross River Rail 跨河铁路、Brisbane Metro 地铁、医院改建计划和 Bruce Highway 公路升级等。
Turner & Townsend 的《全球建筑市场情报年度报告》指出，短期内建筑活动可能趋于稳定，但如果要实现长期的成本控制，需要提升生产效率、加强公私合作，以及增强供应链韧性。
该公司预计，2025年建筑价格将上涨4.2%，2026年再涨4.6%。
公司代表 Tiffany Emmett 表示，自疫情以来，高成本增长已成为“新常态”，背后是风险增加、劳动力成本上升和生产效率停滞的结合。
“即便全球某些市场正在恢复稳定，澳洲的结构性问题仍然让建筑通胀居高不下，”Emmett 说。“建筑工会在2024年谈判达成的新工资协议，将使主要市场的年薪平均每年上涨约5%，持续三四年。”
“这虽然有助于留住劳动力，但同时也持续推高建筑成本。”
在各建筑类别中，澳洲清洁能源产业的快速发展也是推动成本上升的关键因素，尤其在珀斯等“可再生能源重镇”，劳动力紧张导致建筑价格上涨。
目前珀斯的建房成本为每平方米 4497澳元，是全国第三贵的城市；而最便宜的是阿德莱德，为 4133澳元/平方米。
尽管昆州和西澳的建设项目激增，但当地政府正在积极与行业合作，确保项目能够交付。Emmett 表示：“这种合作对于管理成本压力和保持基础设施建设的推进至关重要。”
她指出，昆州和西澳未来将面临更高的建筑通胀压力，原因在于需求上升、本地资源有限、重大项目在排队推进，尤其是布里斯班奥运的筹备工作。
这些州可能需要从新州和维州“借用”施工资源，以满足交付需求。
为了完成联邦政府提出的“120万套新住房”目标，昆州估计需要新增约1.85万名建筑工人，而这部分劳动力正被基础设施项目“吸走”。
维州和新州的建筑通胀预计将在近期保持温和，但 Emmett 提醒，这种缓解可能只是“暂时的”。
“一旦降息叠加支持性住房政策出台，住宅建设将再次反弹，而历史表明，这往往会带动整体建筑成本在高峰期上涨。”
昆州本地开发商 Consolidated Properties Group 的CEO Don O’Rorke 表示，目前医院、学校、道路等新建项目的施工需求极大，这直接推高了成本。
“现在问题只会越来越严重，这些高需求项目还在继续，然后再叠加一个70亿澳元的奥运会建设计划，需求爆棚，供应却跟不上。”
他指出，施工进度还受到天气和工会EBA协议下“轮休日”的影响，“每周实际施工天数变少，效率更低”。
而对公寓开发者来说情况更糟：O’Rorke 说，如果建一套100平方米的新公寓，其售价至少要达到200万澳元（即每平米2万）才可能不亏本。
“建造成本太贵，因此公寓价格也贵，所以只有‘超黄金地段’才能建得起，买家只剩下那些换房的婴儿潮退休族。目前市场就只剩这类项目在推进，其他都停摆了。”
住房产业协会（HIA）首席经济学家 Tim Reardon 也表示，目前建新公寓的成本高得离谱，原因是各种新税、建筑规定和原材料涨价，这些费用最终都转嫁到了购房者头上。
他还指出，税负增加已经让外国银行和养老金基金不愿再为公寓开发提供融资，导致行业资金链收紧，技术工人也因此转向其他项目或矿业部门，整个产业能力正在被“侵蚀”。
Reardon 预计未来几年劳动力成本的涨幅将是全国平均工资增速的两倍。
02
澳洲还贷压力排行榜出炉
在墨尔本和悉尼的房主拖欠还贷率最高的城区中，大多都位于外围城区，这与5年前西澳占据主要地位形成了鲜明的对比。
然而，部分专家认为，随着利率开始下降，全澳范围内的拖欠率可能会有所改善。
截至3月底，在拖欠还贷率最高的10个城区中，有5个位于维州，4个位于新州，包括维州的Craigieburn、Caroline Springs、Narre Warren、Pakenham和Melton South，以及悉尼的Blacktown、Liverpool和Campbelltown。
在S&P Global Ratings最新公布排名中，昆州仅一地上榜。
S&P Global Ratings的数据显示，5年前的同一时期，西澳有7个城区跻身前10，新 州、昆州和北领地各有一个，维州则一个也没有。
澳洲各地的家庭一直在应对实际收入下降和高通胀造成的财务压力。
澳联储在4月 发布的Financial Stability Review中指出，近年来，所有州和领地的拖欠还贷率均有所上升，相比2022年的低水平有所增加。
S&P的Erin Kitson表示，西澳早期较高的拖欠率是“后矿业繁荣遗留问题”及其对房地产市场影响的后遗症。
她解释道：“由于矿业繁荣后西澳房地产市场长期处于低迷状态，借贷者无法通过自愿出售房产来摆脱债务困境，所以才会一直处于长期拖欠状态。”
“然而，我们看到在2023年年中左右，西澳的拖欠率开始下降。”
Kitson补充道，近年来西澳房地产市场和经济的更强劲增长“确实使得该地的拖欠率迅速下降，因为这意味着借贷者现在可以自愿出售房产”。
Cotality的Tim Lawless表示，西澳的市场一直很强劲，房屋中位价在5年内上涨超 80%。
“这很不寻常，因此，这确实帮助市场摆脱了过去高拖欠率的历史。”
在新州和维州，自疫情封锁重创市场信心以来，拖欠率的走势各有不同。 这在墨尔本尤为明显，Cotality的数据显示，该地房屋中位价仍比峰值水平低3.9%。
在2020年3月的排名中，维州没有一地上榜，而新州唯一上榜的是距离悉尼200多公 里的偏远城镇Appletree Flat。
在过去3个季度，距离墨尔本CBD约30公里的Craigeburn一直是表现最差的城区，截 至3月有3.10%的房主拖欠还贷。
Kitson表示，在过去约18个月的时间里，悉尼和墨尔本外围郊区频繁的出现在拖欠率榜单上。
她解释道：“这些地方通常是年轻家庭为了买得起房产而不得不搬去的地方。这意味着这些地区的债务收入比较高，这意味着家庭更容易受到高利率的影响。”
“因此，当我们看到利率开始上升时，这些地区的拖欠率上升得更快。”
澳联储4月的报告显示，墨尔本和维州偏远地区的贷款拖欠率增幅最为显著，部分原因是“维州较高比例的借贷者既有更大的贷款规模，又有比其他州更少的现金缓冲”。
S&P 发现，维州在3月的拖欠率为全澳最高，达到1.17%，其次是新州，为1.07%， 同期西澳的拖欠率为0.86%。
但在利率下调、相对较低的失业率和通胀放缓的背景下，拖欠水平可能会出现变化，澳洲储备银行下一次利率决定将在周二公布。
Kitson表示，全国范围内的拖欠率都可能会降低，但根据当地因素的不同，降低的速度会有所不同。
03
新州政府公布首批「必要工作者出租住宅」计划蓝图
新州工党政府正式公布悉尼内西区Annandale一处前WestConnex工程基地的住宅重建计划。
这片闲置多年的州政府土地将改建为577户新住宅，其中220户将作为「必要工作者出租住宅」（Build-to-Rent），以低于市价租金优先出租给包括医护、教师、警员与消防员等关键职业人士，高于此前计划的200套。
该地块开发也是新州政府重建公共服务、改善住房危机的重要一环，同时也是首批纳入4500万元「必要工作者出租住宅计划」的项目。
新推出的项目将在整个场地提供各种大小和风格的优质公寓，以满足不同人群的需求，未来居民将可以轻松前往中央商务区、交通、公共场所、便利设施以及教育和医疗中心，包括悉尼最大的医院之一Royal Prince Alfred Hospital.。
该地块开发计划包括约357户额外单位，包含一般市场销售住宅与部分可负担住房、地面零售与商业空间和景观公共空间与社区广场，打造宜居环境。此外还有人行通道改善工程，新增步道连接Parramatta Road与Pyrmont Bridge Road，提升可达性。
此案目前正进行规划评估，预计2026年动工，2028年迎来首批住户入住。
州政府将永久保留建造出租住房的所有权，租约由合适的运营商管理，有关资格标准、申请渠道和租金补贴的详细资讯将在项目完成后公布。
新州州长柯民思（Chris Minns）说，这块地闲置多年，现在我们用它来回馈社会，为我们的必要工作者兴建可负担住宅，这些工作者每天让城市运转，却往往负担不起工作地点附近的住房。我们要帮助他们住得更近，减少通勤时间，也改善公共服务品质。
规划与公共空间厅长斯卡利（Paul Scully）说，这是高密度开发的典范，多亏了Landcom的巧妙规划，我们将基本工人的房屋从最初的200套新增到220套，地点便利、规划智慧，让空地转变为可负担、绿意盎然的社区核心。
住宅事务厅长杰克森（Rose Jackson）说，这批由政府拥有、政府兴建的出租住宅，将为必要工作者提供安全、可负担的住所。我们不只是小修小补，而是直接介入市场，打造真正需要的住房。
负责推动该开发计划的新州政府的住宅开发机构Landcom行政总经理库珀说，这是Landcom首个位于都市核心区域的出租住宅项目，将创造能与社区共融的住宅空间，我们希望打造一个能让居民引以为傲的社区典范，并鼓励他们融入当地社区。
04
高价城郊房价降迎购房窗口市场回暖购房机遇转纵即逝
澳洲一些房价最贵的城郊地区，当前房价已经低于一年前水准，这为人们以更低成本进入高端市场提供了契机。
在多个高价城郊地区，典型房屋的售价比一年前低了几十万，而在少数几个城郊地区，房价中位数更是下跌了超过100万。
PropTrack的数据显示，在过去一年中房价跌幅最大的郊区，很多都是全国房价最贵的郊区之一，其中几个郊区集中在悉尼东部郊区和下北岸地区，l在这些地区，即使是入门级住宅也需要数百万的预算。
房价跌幅最大的地区是Vaucluse（下跌170 万）、Bellevue Hill（下跌160 万）和Dover Heights（下跌110 万）。
而根据最新的PropTrack 房价指数，去年悉尼普通住宅的价格上涨了3%，约合4 万，达到143.7 万。
在悉尼以外的地区，卧龙岗最昂贵的郊区Austinmer的房价下降了60 万，而墨尔本最昂贵的郊区Toorak也录得几乎同样大的降幅。
墨尔本郊外的Sorrento和Barwon Heads也出现了大幅下跌（跌幅分别为52.5 万和46.5 万）。
不过，尽管一些最昂贵的郊区房价有所下降，但三分之二的200 万以上的郊区房价在过去一年中有所上涨或保持稳定。
REA集团高级经济学家弗莱厄蒂称，许多高端郊区房价长远来看大多上涨，虽然近期中位数下降，但自大流行以来Vaucluse房价已经上涨285.5万、Bellevue Hill上涨286.3万。郊区出售房屋类型变化会影响中位数价格，这些郊区住宅价格惊人，价位差距大，如果售出的超高价房屋减少，中位价格就有可能下降。
弗莱厄蒂表示，二月份降息标志市场转折，虽然单次降息对借贷能力提振小，但开启降息周期增强了信心。
PropTrack 的数据显示，悉尼和墨尔本的房价在经历了前几个月的下跌后，在3 月份出现了上涨。
Westpac-Melbourne Institute的消费者信心指数在三月份达到了三年来的最高点，认为现在是购房好时机的人数大幅上升。
分析指出，随着市场条件的改善，近期高价郊区的疲软态势不太可能持续太久，这可能会给购房者在下一轮上涨之前的低迷时期提供有限的购房机会。
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